TSON FUNDINGの評判は？注目の不動産クラファンの実績やキャンペーンを徹底解説！

株式会社TSONが運営する不動産クラウドファンディング「TSON FUNDING」。

投資対象不動産の市場価値を的確に判断するため、独自の不動産AIで物件を選んでいることを売りにしており、興味を持たれている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、運営会社の基本情報や、投資をするに当たってのメリット・デメリットについて、「TSON FUNDING」を分かりやすく解説していきます。

「TSON FUNDING」の基本情報

TSON FUNDINGは、「株式会社TSON」が運営している、不動産を対象としたクラウドファンディングサービスです。

1口10万円から出資することができます。

「不動産クラウドファンディング」とは、

インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、集めた資金をもとに不動産購入・運用を行い、運用益を投資家に分配する仕組みのことです。

株式会社TSON
設立	2008年8月
資本金	1億円
本社所在地	愛知県名古屋市
代表者	金子 勇樹
上場区分	未上場
不特法許可	愛知県知事第6号

対象物件は、戸建て住宅や賃貸住宅などの居住用不動産が中心で、土地を買い切らず、定期借地権を活用してコストを抑える案件が多いのも特徴です。

運用方針としては、自社開発の不動産AI「勝率一番」で物件を選定し、家賃収入を狙うインカム型と、売却益を狙うキャピタル型の両方を組成しています。

かつては愛知県の案件が多めでしたが、最近は東京・埼玉など首都圏のファンドも出てきています。

また、TSON FUNDINGの大きな特徴として、ファンドによって、契約形態が次の2種類あります。

項目	匿名組合型	任意組合型
主なシリーズ	SMART FUND 森林再生 AI勝率一番180	SONAE
最低出資	1口10万円	1口10万円
運用期間の目安	6ヶ月〜12ヶ月	3年〜
想定利回り目安	年5.0〜6.5%程度	年5%前後が多い
物件の所有者	事業者（TSON）	各投資家 （登記名義はTSON）
責任範囲	有限責任 出資した分まで	無限責任 出資比率に応じて、出資額を超える負担があり得る
優先劣後	あり（10〜20%程度が多い）	基本的に、持分に応じて損益を分け合う形
所得区分	雑所得	不動産所得 （売却時は譲渡所得）
源泉徴収	あり（20.42%）	なし

この2つの最も大きな違いとしては、「任意組合型」は「無限責任」であることでしょうか。

任意組合型の「無限責任」とは？

無限責任とは、

事業で損失や債務が出たとき、出資した金額で打ち止めにならず、持分の割合に応じて追加で払う義務があり得るということです。

匿名組合型は、投資家は物件の所有者になりません。
運営会社が物件を持ち、投資家は利益の分配を受け取る側です。

そのため責任は有限責任で、原則として失う可能性があるのは出資したお金までです。

一方、任意組合型は、投資家も組合の一員として物件を共同で持つ形です。

登記名義はTSONでも、権利の中身は「みんなで事業をしている」に近いです。

公式ページでも、任意組合型は出資の割合に応じた無限責任で、事業がうまくいかなければ出資金以上の債務を負う可能性があると説明されています。

つまり、10万円出資した場合、

匿名組合型
  最悪でも、損失は10万円まで

任意組合型
  大規模修繕、事故、訴訟などで組合に債務が出ると、10万円を超える負担を求められる可能性がある

という訳です。

その他にも、税金の違いもあるので、投資される際は十分に理解してからにしましょう。

ここからは、TSON FUNDINGへの投資を考えるにあたって考慮すべき、メリットとデメリットについて説明していきますね。

「TSON FUNDING」の強み

① 独自の不動産AIで物件を選定している

TSON FUNDINGの最大の特徴が、自社開発の不動産AI「勝率一番」を使って物件を選んでいる点です。

WEB上の不動産データを分析し、住所・希望価格・販売期間などを入れると市場動向を把握できる仕組みで、これを物件選定に使っています。

「勘と経験だけで組んでいる」というより、データをもとに売りやすさ・貸しやすさを見たうえでファンド化しているのが、TSON FUNDINGの強みの1つです。

② 優先劣後と空室保証で、下振れを抑えにいっている

TSON FUNDINGの強みとしては、優先劣後システムを採用していることも挙げられます。

優先劣後とは、

万が一不動産の価値が下落した際に、投資家の元本より先に運営会社側が損失を被ってくれる「安全クッション」のことです。

TSON FUNDINGでは、多くの案件で、この劣後出資が10〜20%程度に設定されています。

他社クラファンでは、劣後出資がない案件もあるので、ここは安心ポイントです。

加えて、SMART FUNDシリーズやSONAEシリーズなどでは空室保証が付く案件もあります。

賃貸型でも「空室になった瞬間に分配が消える」リスクを、ある程度抑えられる設計となっています。

③ 2つの契約形態を使い分けできる

上述の通り、TSON FUNDINGには、「匿名組合型」「任意組合型」2つのファンドがあります。

匿名組合型
  運用期間は6ヶ月〜12ヶ月前後、想定利回りは年5.0〜6.5%程度が多い

任意組合型
  運用期間は3年〜。ほったらかしのインカム狙いや、相続・贈与対策向き

そのため、「資金を長く寝かせたくない場合」は匿名組合、「不動産を持つ感覚に近い形で置きたい場合」は任意組合、と上手く使い分けるのが良いでしょう。

ただし任意組合は無限責任なので、初心者は手続きも責任も軽い匿名組合型が無難です。

④ 日割り分配で、資金のムダが出にくい

また、ここもありがたい点として、匿名組合型では、運用終了から元本が戻るまでの期間についても、分配金を日割りで出してくれる仕組みがあります。

この空白期間に利息が付かないサービスもある中で、実質利回りが想定より下振れしにくいのは地味に嬉しいポイントです。

⑤ 元本割れゼロの償還実績がある

TSON FUNDINGのサイトオープンは2020年10月、第1号ファンドの募集は2020年12月で、2026年時点ではファンド数が300件超、累計調達額も250億円規模まで積み上がっています。

その中で、「過去に元本割れや償還遅延はない」というのは、非常に安心できるポイントではないでしょうか。

「TSON FUNDING」の弱み

ここまで、TSON FUNDINGの強みについてご紹介してきましたが、実際に投資を検討する際は、リスクについてもしっかり把握した上で投資することが重要です。

ここからは、TSON FUNDINGの弱みについてもご説明していきます。

① 最低出資額が10万円と高め

TSON FUNDINGは1口10万円からとなります。

決して大きい金額ではありませんが、1万円から投資できる他社サービスと比べると、初めて不動産クラファンを触る人には、ややハードルが高めかもしれません。

② 利回りは安定寄りで、派手さはない

2026年9月時点の募集を見ると、想定利回りは年5.0〜6.5%前後、運用期間は半年〜1年が中心です。

不動産クラファンとしては悪くない水準ですが、「ハイリスク・ハイリターン型」の他社サービスと比べると、やや物足りなく感じる方もいるかもしれません。

③ 上場廃止の経緯がある

株式会社TSONは、かつてTOKYO PRO Marketに上場していましたが、2023年12月に上場廃止しています。

きっかけは、2023年6月期の決算で会計監査人から監査意見不表明を受け、所定の開示書類を期限までに出せなくなったことです。

会社側は「経営の自由度を高めるための自主廃止」とも説明していますが、監査周りの経緯自体は一定の不安材料と言えるでしょう。

ただし、その後もファンドの募集・償還は継続しており、2025年6月期は増収増益と公表されています。

「上場廃止＝すぐに危ない」と決めつける必要はありませんが、運営会社リスクとして頭に入れておくべき点ではあります。

④ 任意組合型は、出資額以上の損失があり得る

上述の通り、長期のSONAEシリーズなどは任意組合型で無限責任となります。

修繕費の不足や事故、訴訟などで組合に債務が出ると、持分割合に応じて出資した金額を超えて払う可能性がありますので、十分にリスクを理解してから投資するようにしましょう。

⑤ 募集が集まらず中止になった事例がある

過去には、ITSUDEMO2号のように応募が集まらず募集中止になった案件があります。

人気案件は枠が埋まる一方、集まらない案件は延びたり中止になったりする点は、覚えておきましょう。

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Q&A

「TSON FUNDING」ファンドの利回りや運用期間は？

ファンドによって異なりますが、2026年9月時点では、匿名組合型は運用期間6ヶ月〜12ヶ月程度、年利5.0〜6.5%程度のものが多いです。任意組合型は3年以上の長期案件が中心です。

元本保証はされる？

TSON FUNDINGに限らず、不動産クラウドファンディングでは、元本保証はされません。
優先劣後や空室保証は「損失を先に運営側がかぶる仕組み」であって、保証ではありませんので、各自リスクを理解した上で投資するようにしましょう。

TSON FUNDINGでは元本割れしたことはある？

2026年9月時点では、TSON FUNDINGでの元本割れ・分配遅延の実績は確認されていません。
償還済みファンドは、想定利回り以上で分配されていると公表されています。

途中解約はできる？

原則としてできません。公式FAQでは、やむを得ない事由がある場合に限り可能と案内されています。

上場廃止しているけど大丈夫？

2023年12月にTOKYO PRO Marketを上場廃止しています。監査意見不表明がきっかけだったため、経営面のチェックポイントではあります。
一方で、その後も募集と償還は続いており、元本割れゼロの実績も維持されています。

まとめ: TSON FUNDINGはどんな人におすすめ？

 安定した利回りで、短期間でコツコツ投資したい人

TSON FUNDINGは、派手な利回りではありませんが、優先劣後や空室保証もあり、不動産クラファンの中では、比較的ポートフォリオの安定枠として置きやすいタイプではないでしょうか。

気になる方は、登録だけでもアマギフが付く今のうちに会員登録を済ませて、次の案件をチェックしてみてください。